Leerstand und Wohngebäudeversicherung im Chiemgau: Was der Vertrag regelt

Leerstand ist kein eigener Vertrag, sondern ein Zustand des Gebäudes

Wer für längere Zeit nicht zu Hause wohnt, stößt bei der Suche schnell auf den Begriff „Leerstandsversicherung“. In der üblichen Wohngebäudeversicherung ist das in der Regel kein eigener Vertrag; ob für ein länger leerstehendes Haus ein besonderer Tarif nötig ist, klärt der Versicherer. Der Leerstand ist ein Zustand des Gebäudes, der in den bestehenden Schutz hineinwirkt. Ob der Versicherer in dieser Zeit zahlt, ergibt sich aus den Bedingungen zum unbewohnten Gebäude, aus den Regelungen zur Gefahrerhöhung (§§ 23 ff. VVG) und aus den Obliegenheiten (§ 28 VVG) – nicht aus einem zusätzlichen Baustein, den man für ein paar Monate dazubucht.

Davon zu trennen ist die Frage, ob ein Gebäude überhaupt versicherbar bleibt. Ein Haus, das seit Jahren leer steht, ohne Heizung, mit feuchten Wänden und ungesichertem Zugang, ist ein anderes Risiko als eine vollständig möblierte Immobilie, in der für ein halbes Jahr niemand schläft. Der eine Fall berührt die Zeichnungspolitik des Versicherers, der andere die Leistungspflicht im bereits laufenden Vertrag. Beides wird häufig in einen Topf geworfen.

Wie Leerstand im Chiemgau entsteht

Die Anlässe sind selten spektakulär. Ein Erbfall, bei dem die Wohnung erst geräumt und später verkauft werden soll. Eine Sanierung nach einem Wasserschaden, während der niemand im Haus wohnen kann. Eine Zweitwohnung am Chiemsee, die nur an Wochenenden im Sommer genutzt wird. Ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung, bei dem das Elternhaus vorerst bleiben soll, wie es ist. Auch eine berufliche Abwesenheit über mehrere Monate gehört dazu.

Ob dein Haus in Prien, Traunstein oder einer anderen Gemeinde im Chiemgau steht: Entscheidend ist nicht der Ort, sondern wie lange das Gebäude tatsächlich unbewohnt ist, ob Wasser und Heizung abgestellt oder in Betrieb sind und welchen Wortlaut deine Bedingungen für diesen Zustand verwenden.

Was in der bewohnten Zeit typischerweise abgesichert ist

Je nach Tarif können beispielsweise versichert sein:

• Feuer, Blitzschlag, Explosion und Implosion
• Sturm (ab der in den Bedingungen definierten Windstärke) und Hagel
• Leitungswasser aus Zu- und Ableitungen innerhalb des Gebäudes
• Gebäudeschäden durch Einbruch oder Vandalismus, sofern der Tarif sie einschließt
• Elementargefahren wie Überschwemmung, Rückstau oder Erdrutsch, sofern dieser Baustein eingeschlossen ist

Entscheidend sind die konkreten Versicherungsbedingungen. Dort steht auch, unter welchen Voraussetzungen der Schutz bei längerem Leerstand eingeschränkt wird und welche Pflichten dich in dieser Zeit treffen.

Unbewohnt ist nicht gleich unbewohnt

Ob ein Haus im Sinne der Bedingungen unbewohnt ist, hängt nicht allein von der Zahl der Nächte ab. Eine eingerichtete Wohnung, die bestimmungsgemäß genutzt wird und in der nur zeitweise niemand anwesend ist, kann anders behandelt werden als ein Gebäude, das erkennbar aufgegeben wurde. Manche Bedingungen knüpfen an eine bestimmte Frist an, andere verlangen, dass die Bewohnbarkeit erhalten bleibt. Oft ist von einer Leerstandsklausel die Rede. Gemeint ist damit eine Regelung innerhalb der Wohngebäudeversicherung, nicht ein Zusatzvertrag.

Praktisch relevant wird das bei der Frage, was ein „unbewohntes“ Gebäude ausmacht: fehlende Möblierung, abgestellte Heizung, stillgelegte Wasserleitungen oder ein Zustand, in dem das Haus nicht mehr bewohnbar ist. Diese Merkmale können in den Bedingungen ausdrücklich benannt sein – oder eben nicht.

Leerstand und Elementarschutz wirken auf zwei verschiedenen Ebenen

Der Elementarschutz ist in der Regel ein Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung und kein eigener Vertrag. Er erweitert den Katalog der versicherten Gefahren, ändert aber nichts an den Regelungen zum Leerstand. Wer den Baustein eingeschlossen hat, ist während einer längeren Abwesenheit nicht automatisch besser gestellt. Beide Ebenen werden getrennt geprüft.

Auch beim Wasser lohnt die genaue Unterscheidung. Nicht jeder Wasserschaden ist ein versicherter Elementarschaden. Steigt der Grundwasserspiegel und drückt Feuchtigkeit von unten durch die Bodenplatte, ist das versicherungstechnisch etwas anderes als ein Bach, der über die Ufer tritt. Grundwasser ist nicht automatisch Überschwemmung.

Sicherungsmaßnahmen müssen vorhanden und funktionsfähig sein

In vielen Bedingungen ist geregelt, dass in nicht genutzten Gebäuden alle wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten sind und das Gebäude genügend häufig kontrolliert werden muss. In der kalten Jahreszeit ist das Gebäude außerdem zu beheizen oder ebenfalls zu entleeren. So steht es etwa in den Musterbedingungen des GDV (VGB 2022, Ziffern A 20.1.2 und A 20.1.3, Stand Juni 2026). Entscheidend ist nicht, dass eine Absperrung eingebaut ist, sondern dass sie im Schadenfall tatsächlich schließt. Ein Einbau, der seit Jahren nicht bewegt wurde und festsitzt, hilft nicht weiter.

Dasselbe gilt für die Heizung: Eine Anlage, die auf Frostschutz gestellt ist, aber wegen eines Defekts nicht anspringt, erfüllt ihren Zweck nicht. Wer während des Leerstands kontrolliert, sollte das mit Datum festhalten. Wird der Schaden später gemeldet, lässt sich so nachvollziehen, dass die Pflichten ernst genommen wurden. Ob im Einzelfall eine Verletzung der Obliegenheiten vorliegt, beurteilt sich nach dem Vertrag und dem konkreten Ablauf.

Woran du einen passenden Tarif erkennst

Bei einem Gebäude, das zeitweise leer steht, zählen andere Punkte als beim durchgehend bewohnten Einfamilienhaus.

• Selbstbeteiligung: Eine höhere Selbstbeteiligung senkt den Beitrag, kostet dich aber im Schadenfall bares Geld. Bei einem leerstehenden Haus mit vielen kleinen Risiken ist die Höhe eine Abwägung, keine Grundsatzfrage.
• Versicherungssumme: Ob mit gleitendem Neuwert oder fester Summe gerechnet wird, muss zur Immobilie passen. Eine zu niedrige Summe führt im Schadenfall zu Abzügen.
• Ausschlüsse: Der Abschnitt zum unbewohnten Gebäude, zu Baurisiko und zu grober Fahrlässigkeit gehört in den Wortlaut, nicht in die Zusammenfassung.
• Fristen und Wartezeiten: Ab wann gilt ein Gebäude als leerstehend, wie lange darf der Zustand dauern, und was ist zu melden. Diese Punkte stehen selten auf der ersten Seite.

Was du selbst tun kannst

1. Nimm deine Bedingungen zur Hand und lies die Begriffe „unbewohnt“, „Leerstand“ und „Gefahrerhöhung“ im Originalwortlaut. Notiere, welche Frist dort genannt ist.
2. Halte das Datum fest, ab dem niemand mehr im Haus wohnt, und ebenso das Datum des geplanten Wiederbezugs.
3. Kläre vor dem Auszug schriftlich mit dem Versicherer oder Makler, ob und wann du den Leerstand anzeigen musst. Das steht in deinen Bedingungen; ist der Leerstand eine Gefahrerhöhung, darfst du sie nach § 23 Abs. 1 VVG nicht ohne Einwilligung des Versicherers vornehmen. Eine Gefahrerhöhung, die du erst nachträglich erkennst oder die ohne dein Zutun eintritt, ist unverzüglich anzuzeigen (§ 23 Abs. 2 und 3 VVG).
4. Sperre die Hauptwasserleitung ab und entleere die wasserführenden Leitungen, soweit deine Bedingungen das für nicht genutzte Gebäude verlangen. Prüfe im Wortlaut, ob Heizen im Winter statt Entleeren zulässig ist, und kontrolliere bei jedem Termin, ob die Absperrung wirklich schließt. Trage die Kontrolltermine mit Datum in eine Liste ein.
5. Prüfe die Entwässerung im Keller und lass Rückstauklappen sowie Dachrinnen vor dem Leerstand einmal auf Funktion testen.
6. Melde den Wiederbezug, damit der vereinbarte Zustand wieder zum Vertrag passt.

Wie ich dabei helfen kann

Als Versicherungsmakler vergleiche ich Angebote für dich. Du willst wissen, ob dein Haus im Chiemgau für eine längere Abwesenheit noch richtig versichert ist? Ich prüfe deinen bestehenden Schutz, die Risikosituation des Gebäudes und mögliche Alternativen. Wenn du möchtest, schauen wir uns deine Situation gemeinsam an — auf Wunsch auch bei dir vor Ort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die konkreten Bedingungen deines Vertrags. Stand: 12.11.2026